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Exemple de fiche

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Note méthodologique

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Rénover les murs en torchis

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Recensement et sauvegarde des bâtiments agricoles

Dans les documents d’urbanisme (PLU, POS) il est possible de recenser les bâtiments agricoles qui ont un intérêt architectural ou patrimonial. Les bâtiments concernés sont ceux qui, situés en zone A des PLU ou zone NC des POS, ont perdu ou vont perdre leur utilité agricole.

Pour sauvegarder ces constructions qui participent à nos paysages ruraux, la commune doit les recenser et inscrire dans son document d’urbanisme les constructions qui peuvent devenir des habitations.

Pour accompagner les élus dans leur démarche de recensement, le CAUE apporte son conseil auprès de l’équipe en charge des documents d’urbanisme, et peut participer à la sélection des bâtiments agricoles proposés par le bureau d’études.


L’action expérimentale du CAUE

En 2004, dans le contexte réglementaire de la Loi UH et à titre expérimental, le CAUE a réalisé un recensement sur les communes de Bréauté et Froberville. Ce travail a permis d’élaborer une méthodologie qui peut être reprise par les bureaux d’étude et architectes libéraux ou directement par les communes si elles réalisent elles-même le recensement.

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La méthodologie du recensement

Chaque site repéré en mairie fait l’objet d’un déplacement conjoint : élus et chargé de mission (architecte du bureau d’étude) se déplacent et collectent les informations sur les différents bâtiments agricoles. Aucun choix à priori n’est opéré à ce stade. Tous les bâtiments de construction traditionnelle doivent faire l’objet d’une fiche descriptive.

Une fiche descriptive sur chaque bâtiment de l’exploitation concernée est réalisée. Cette fiche comprend au minimum (voir exemples de fiches descriptives proposées par le CAUE ci-contre) :

- un plan de cadastre
- une photo de chaque élévation (façades et pignons)
- une description des matériaux et de l’état général de la construction et de son usage initial supposé.

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La commission d’urbanisme et les personnes compétentes y compris DDAF, chambre d’agriculture, DDE, CAUE... se réunissent pour effectuer la sélection d’après les fiches réalisées.

L’ensemble des fiches retenues constituent l’inventaire à annexer au document d’urbanisme.

Les critères proposés

Chaque critère ne doit pas être pris à la lettre car tous les bâtiments ont leurs particularités. Il est par exemple important de tenir compte du contexte et pas seulement des qualités et défauts de la construction. Un bâtiment qui participe à un ensemble intéressant sera par exemple retenu malgré un état constructif assez endommagé. Les quatre critères suivants restent donc une base de discussion pour la commission d’urbanisme.

L’intégrité du volume bâti (4 murs + toiture) : sont exclues les ruines dont ne subsistent que des pans de murs ou les constructions dont les volumes de couverture sont trop altérés par rapport à la construction initiale.

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Une surface bâtie et une hauteur de construction suffisante pour permettre le changement de destination des locaux : sont exclus les bâtiments de petite dimension comme les poulaillers, remises, celliers, fours à pain, … sauf s’ils sont à proximité d’un autre bâtiment au potentiel de surface plus important auquel le ou les petites constructions pourront être associées lors du changement de destination.

La présence de tout ou partie de maçonnerie ou pan de bois de qualité. Sont pris en compte des bâtiments dont certains murs ont été transformés en maçonnerie moderne mais dont l’aspect peut être traité par recouvrement de maçonnerie respectant les techniques traditionnelles ou de clins de bois. Dans ces cas, l’intégrité du gabarit de la construction est respectée (rapport murs maçonnés / toiture)

La qualité technique des constructions : sont exclus, les bâtiments qui présentent des pathologies de construction qui rendent impossible leur réhabilitation (fissuration et désolidarisation des murs en maçonnerie hourdée), présence de destruction importante par des insectes xylophages (capricorne, …), présence importante de destruction par des champignons lignivores (mérule, …)

Contexte réglementaire

La loi UH au 2 juillet 2003 a instauré l’article L 123.3.1. au code de l’urbanisme qui dispose que "dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’exploitation agricole". Cet article est opposable au PLU et au POS.

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Depuis le 1er janvier 2006, la prise en compte de l’article L 123.3.1.par les tribunaux et l’application des décrets attachés à l’ordonnance 2005/1527 relative au PC et autorisation d’urbanisme du 08/12/05 conduisent à ne plus permettre la transformation en habitation des bâtiments agricoles en zone NC ou A, pour les communes n’ayant pas procédé à la désignation des bâtiments pouvant faire l’objet d’un changement de destination.

Dès lors, un POS qui autorise de façon générale la transformation des bâtiments agricoles en habitation en zone agricole est devenu illégal et n’a plus à être appliqué tant que la commune n’a pas procédé à une modification de son document d’urbanisme afin d’identifier les bâtiments qu’elle souhaite voir sauvegardés.

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